Historia jednej pomyłki geodezyjnej

Dwie sąsiadujące nieruchomości – zabytkowa kamienica z wyodrębnionymi lokalami i sąsiedni budynek Spółki X.

Problem wyszedł na jaw przypadkiem – podczas przygotowań Spółki X do sprzedaży jednego z lokali okazało się, że według ewidencji budynek Spółki X stoi na działce przypisanej w księdze wieczystej do kamienicy, w której wyodrębniono lokale klientów i na odwrót – w księdze nieruchomości klientów ujawniona była działka znajdująca się pod budynkiem Spółki X.

W praktyce oznaczało to coś wręcz absurdalnego.
Mieszkańcy kamienicy formalnie byli właścicielami lokali w… sąsiednim budynku.
A przecież budynki od lat stały dokładnie tam, gdzie zawsze.

Pytanie brzmiało tylko: jak to naprawić?
Pierwsza intuicja była oczywista. Właściciele lokali, reprezentowani przez Kancelarię, wspólnie ze Spółką X złożyli wniosek o zmianę danych w ewidencji gruntów.
Oględziny nieruchomości oraz analiza historycznych dokumentów potwierdziły, że rzeczywisty przebieg zabudowy od dziesięcioleci jest inny niż wynika z ewidencji.
Źródło problemu prowadziło do lat 70., kiedy podczas sporządzania wykazu zmian gruntowych doszło prawdopodobnie do omyłkowego przypisania adresów sąsiadującym działkom. Później błąd zaczął żyć własnym życiem.

Mimo jednoznacznych ustaleń organy administracji odmówiły zmiany – uznano, że zamiana oznaczeń działek doprowadziłaby rzekomo do zamiany nieruchomości.

Skoro postępowanie administracyjne weszło na niespodziewaną drogę, Kancelaria jeszcze w jego trakcie wystąpiła z zawezwaniem do próby ugodowej w zakresie uzgodnienia treści obu ksiąg wieczystych (zmiany oznaczeń działek). Sąd jednak uznał ugodę za niedopuszczalną.

Konieczne było więc wszczęcie procesu o uzgodnienie treści ksiąg wieczystych.

Niezadowalające orzeczenie NSA i przedłużające się postępowanie cywilne skłoniło nas do ponownego rozważenia możliwości zawarcia ugody.

Możliwość uzgodnienia stanu prawnego ksiąg wieczystych w drodze ugody budzi bowiem cały czas kontrowersje zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie.

Doszliśmy do wniosku, że warto spróbować, bo materiał dowodowy pozyskany w międzyczasie, w toku 10 lat sprawy, w trakcie licznych postępowań – w tym protokół oględzin obu nieruchomości przez geodetów, wykaz zmian gruntowych z lat 70 będący „praźródłem” omyłki w ewidencji itd. – potwierdzał niesporne między stronami fakty.

W 2026 r., po półrocznej analizie i pracy pełnomocników obu stron oraz notariusza nad treścią ugody i listą załączników do niej, ugoda została zawarta.
A dziś:
✅ księgi wieczyste zawierają już właściwe numery działek,
✅ skorygowano oznaczenia adresowe,
✅ zmiany objęły również wszystkie księgi lokalowe właścicieli mieszkań.

Morał? Największym wyzwaniem w prawie nieruchomości często nie jest ustalenie, co jest prawdą, lecz znalezienie procedury, która pozwoli tę prawdę skutecznie ujawnić w księgach wieczystych.