Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce, ze szczególnym uwzględnieniem obywateli Ukrainy
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce to zagadnienie obwarowane specyficznymi przepisami prawnymi. W tym artykule poświęcimy szczególną uwagę procedurom oraz wymogom prawnym dotyczącym nabywania nieruchomości przez Ukraińców. Omówimy, kiedy niezbędne jest zezwolenie na zakup mieszkania przez cudzoziemca, jakie dokumenty należy dołączyć, a także jakie sytuacje są wyjątkami od wymogu uzyskania zgody. Na końcu podpowiemy praktyczne wskazówki dla obcokrajowców planujących zakup nieruchomości w Polsce.
Podstawy prawne nabywania nieruchomości przez cudzoziemców
Podstawowym aktem prawnym regulującym kwestię nabywania nieruchomości przez cudzoziemców jest ustawa z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z nią, cudzoziemiec chcący kupić nieruchomość w Polsce musi najczęściej uzyskać odpowiednie zezwolenie. Przepisy mają za zadanie chronić interesy państwa i zapewnić bezpieczeństwo w kontekście nabywania gruntów, zwłaszcza gruntów rolnych i strategicznych terenów. Zezwolenie jest wydawane przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych i administracji.
Warto podkreślić, że polskie prawo generalnie wyróżnia obywateli Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego, którzy korzystają z uproszczonych procedur zakupu nieruchomości i w wielu przypadkach nie potrzebują zezwolenia. Natomiast obywatele poza tym obszarem, w tym Ukraińcy, podlegają ścisłej procedurze pozwoleń.
Kiedy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości?
W większości przypadków nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców wymaga uzyskania zezwolenia na zakup mieszkania przez cudzoziemca. Zezwolenia nie potrzebują osoby, które:
- Są obywatelami państw członkowskich UE, EOG lub Szwajcarii i nabywają nieruchomości na zasadach równouprawnienia z obywatelami polskimi.
- Posiadają prawo stałego lub tzw. długotrwałego pobytu na terytorium Polski, trwającego co najmniej 5 lat.
- Kupują lokale mieszkalne w budynkach wielorodzinnych bez prawa do gruntu (np. mieszkania w bloku).
W przypadkach gruntów rolnych, leśnych lub innych terenów o znaczeniu strategicznym, zezwolenie jest zawsze wymagane. Również w przypadku nabycia domów jednorodzinnych wraz z działką trzeba uzyskać zgodę ministerstwa.
Zezwolenie na zakup mieszkania przez cudzoziemca – procedura
Proces uzyskania zezwolenia na zakup mieszkania przez cudzoziemca wygląda następująco:
- Wniosek kieruje się do odpowiedniego organu, czyli do ministra właściwego ds. wewnętrznych i administracji.
- Do wniosku należy dołączyć szereg dokumentów, w tym: dokumenty potwierdzające legalność pobytu w Polsce (jeśli dotyczy), dowody więzi z Polską (np. zatrudnienie, działalność gospodarcza, małżeństwo z obywatelem Polski) i inne dokumenty potwierdzające cel zakupu.
- Opłata skarbowa jest wymagana na etapie składania wniosku i wynosi 1570 złotych.
- Minister oceniał będzie wniosek także pod kątem bezpieczeństwa oraz wpływu transakcji na interesy państwa.
- Czas oczekiwania na decyzję to zwykle około 3 do 4 miesięcy.
- Po uzyskaniu zezwolenia cudzoziemiec może podpisać akt notarialny i sfinalizować zakup.
Niezależnie od wyniku procedury, bez zezwolenia nabycie nieruchomości jest bezskuteczne i nie powoduje skutków prawnych.
Warto nadmienić, że jeżeli nabycie nieruchomości planowane jest w okresie dalszym niż 2 lata, możliwe jest uzyskanie specjalnej promesy – wniosek w tej sprawie jest bardzo podobny do wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Promesa jest ważna przez rok i uprawnia do uzyskania zezwolenia w przyszłości, bez potrzeby ponownego przechodzenia całej skomplikowanej procedury.
Specyfika nabywania nieruchomości przez obywateli Ukrainy
Obywatele Ukrainy to najliczniejsza grupa cudzoziemców nabywających nieruchomości w Polsce, zwłaszcza po 2022 roku, kiedy zmieniły się przepisy i status uchodźców oraz osób przebywających legalnie. Ze zmian przepisów służących ich liberalizacji wynika, że Ukraińcy mogą kupować mieszkania bez konieczności uzyskiwania zezwolenia, jeśli nie wiąże się to z zakupem działki gruntowej. Samodzielny lokal mieszkalny można kupić bez zezwolenia, o ile nie znajduje się on w strefie nadgranicznej.
Status prawny pobytu (np. zezwolenie na pobyt czasowy, stały lub ochrona szczególna) jest kluczowy przy rozpatrywaniu wniosków o zezwolenie. Najczęściej obywatele Ukrainy decydują się na zakup mieszkań w budynkach wielorodzinnych, korzystając z uproszczonej procedury. W przypadku domów jednorodzinnych i gruntów podlega to jednak ograniczeniom.
Współpraca z notariuszem ma tu duże znaczenie, gdyż to notariusz weryfikuje posiadanie zezwolenia i dopełnia formalności związanych z transakcją. Praktycznie rzecz biorąc, nabywanie nieruchomości przez Ukraińców jest łatwiejsze niż jeszcze kilka lat temu, jednak cały czas wymaga zachowania odpowiedniej procedury i dokumentacji.
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w kontekście wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni
Cudzoziemcy coraz częściej nabywają lokale mieszkalne w ramach wspólnot mieszkaniowych lub spółdzielni. Procedura ta jest nieco uproszczona, gdyż zakup samego lokalu w bloku bez udziału w gruncie nie wymaga zazwyczaj uzyskania zezwolenia. W praktyce oznacza to, że cudzoziemiec może stosunkowo łatwo stać się właścicielem lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym.
W spółdzielniach mieszkaniowych cudzoziemcy nabywają prawo do lokalu, które jest innym prawem niż własność nieruchomości. W takim przypadku obowiązki związane z uzyskaniem zezwolenia mogą się różnić, a szczegóły zależą od statutu spółdzielni oraz charakteru prawnego lokalu. Zawsze jednak warto zweryfikować obowiązki wynikające z przepisów przed podpisaniem umowy.
Praktyczne wskazówki dla cudzoziemców planujących zakup nieruchomości w Polsce
- Przed rozpoczęciem procesu zakupu nieruchomości wskazana jest konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
- Wniosek o zezwolenie musi być kompletny i zawierać wszystkie wymagane dokumenty – ważne są też tłumaczenia przysięgłe dokumentów wystawionych za granicą.
- Należy uwzględnić czas oczekiwania na decyzję i planować transakcję z wyprzedzeniem.
- Starannie sprawdzić status prawny nieruchomości, w tym księgi wieczyste oraz udział w gruncie. Warto również zorientować się, czy nieruchomość nie leży w strefie nadgranicznej.
- Współpraca z notariuszem jest kluczowa – notariusz pomaga skompletować dokumenty, weryfikuje zezwolenie i przeprowadza akt notarialny zgodnie z przepisami.
- Dla obywateli Ukrainy ważne jest również wykazanie powiązań z Polską (np. zatrudnienie, rodzina, pobyt), co zwiększa szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku.