Zasiedzenie udziału w nieruchomości przez współwłaściciela
W ramach praktyki prawa nieruchomości napotkaliśmy po raz kolejny na problematyczną sytuację dotyczącą zasiedzenia udziałów w nieruchomości przez jednego z współwłaścicieli.
Jak pisaliśmy już wcześniej tutaj, w świetle restrykcyjnego orzecznictwa Sądu Najwyższego chroniącego prawo własności nieposiadających współwłaścicieli, nawet jeśli ci ostatni nie interesują się nieruchomością, współwłaściciel, który chce zasiedzieć udziały musi dodatkowo udowodnić przed sądem, że zamanifestował wobec pozostałych współwłaścicieli wolę władania nieruchomością ponad przysługujący mu udział, a więc w szerszym zakresie niż uprawnienia współwłaściciela, o których mowa w art. 206 Kodeksu cywilnego. Brak jednak w orzecznictwie wskazówek, jakie działania mogą być uznane za taką manifestację, skoro zdaniem sądów dbanie o nieruchomość, ponoszenie związanych z nią ciężarów, dokonywanie na niej nakładów uznawane są za niewystarczające do stwierdzenia zasiedzenia udziałów przez współwłaściciela.
W prowadzonej przez nas sprawie wnioskiem o zasiedzenie objęte są dwie działki stanowiącej funkcjonalną całość, choć ujawnione w różnych księgach wieczystych. Co do jednej działki nasi klienci są współwłaścicielem, zaś co do drugiej w ogóle nie są właścicielami tabularycznymi. Mimo identycznych okoliczności dotyczących poszczególnych nieruchomości i identycznego sposobu wykonywania władztwa nad nimi, sąd przychylił się do wniosku naszych klientów o zasiedzenie w odniesieniu do tych działek, co do których nie mieli żadnych praw. Jednocześnie sąd podjął decyzję o oddaleniu wniosku o zasiedzenie tych działek, co do których klienci są współwłaścicielami wraz z gminą. Ten sam zamiar i te same zachowania, a konsekwencje procesowe całkowicie różne. To wskazuje na niejednolite podejście sądów do kwestii zasiedzenia, szczególnie gdy dotyczy to współwłaścicieli będących jednostkami samorządu terytorialnego.
W tej sprawie podkreślenia przede wszystkim, że współwłaściciel – gmina – była przez cały czas
bierna wobec nieruchomości. Mimo tego, że gmina jest profesjonalistą, ma bogate zaplecze osobowe i finansowe, żeby dążyć do zachowania swojego prawa, nie robiła tego. Jednakże dla sądu nie miało to znaczenia przy rozstrzyganiu wniosku o zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości.
W świetle braku jednoznacznych wskazówek orzecznictwa dotyczących sposobu, w jaki współwłaściciel może uzewnętrznić zamiar władania nieruchomością dla siebie z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, w sytuacji, gdy nieposiadający współwłaściciel nie korzysta w ogóle ze swoich uprawnień, kancelaria w prowadzonej sprawie, zainicjowała postępowanie mające na celu wydanie przez Sąd Najwyższy uchwały precyzującej, czy niewykonywanie uprawnień z tytułu swoich udziałów we współwłasności przez współwłaścicieli powinno lub nie być uważane za zewnętrzny przejaw odsunięcia nieposiadającego współwłaściciela od współposiadania przez posiadającego współwłaściciela zasiadującego udział.
Celem tych działań jest nie tylko rozstrzygnięcie konkretnego sporu naszych klientów, ale również wyjaśnienie ogólnych zasad dotyczących zasiedzenia udziałów w nieruchomościach przez współwłaścicieli, co może mieć znaczący wpływ na przyszłe postępowania i praktykę stosowania prawa.
Ta sprawa pokazuje, jak skomplikowane i zróżnicowane mogą być orzeczenia sądów w kwestiach własności nieruchomości, podkreślając jednocześnie potrzebę dogłębnej analizy i indywidualnego podejścia do każdej sprawy, co w naszej kancelarii zapewniamy.
Sprawę prowadzi team Magdalena Wilczyńska i Tomasz Przybecki.