Legislacyjna walka z patodeweloperką czyli mniej PUMu dla dewelopera
Niewielkie odległości między wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi, nadmierny hałas, niekomfortowe balkony oraz wszechobecna betonoza. Te czynniki skłoniły Ministra Rozwoju i Technologii do zmiany rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
[Aktualizacja: rozporządzenie zostało podpisane w dniu 26.10.2023 i wejdzie w życie 1.04.2024]
Projekt przewiduje wiele zmian mających wpłynąć na nowe budownictwo. Warto przyjrzeć się najważniejszym z nich, aby nie być zaskoczonym, gdy przepisy wejdą w życie.
Zmienia się m. in. odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki – będzie wynosić minimum 5 m, bez względu na to, czy w ścianie będą okna lub drzwi, czy też nie. Do tej pory odległość ta wynosiła minimum 3 m w przypadku ścian bez okien lub drzwi, a w przypadku ścian z oknami lub drzwiami – 4 m. Taka zmiana regulacji ma służyć zapewnieniu „luźniejszej zabudowy” i zwiększeniem komfortu użytkowania – czytamy w uzasadnieniu projektu rozporządzenia. Z drugiej strony, ograniczy to powierzchnię użytkową mieszkalną większości projektowanych budynków. To zdecydowanie wpłynie negatywnie na wartość poszczególnych działek, gdyż nie będą mogły zostać zabudowane w takim stopniu, jak w dacie dotychczasowej wyceny.
Zmiany dotyczą także zasad dopuszczalności „przyklejania się” do innych budynków, znajdujących się w granicy działki, w ten sposób, iż nowy budynek będzie mógł mieć długość mniejszą lub równą długości budynku istniejącego. Niedopuszczalna będzie sytuacja, w której nowy budynek ma dłuższą ścianę niż już istniejący.
Wspomnieć należy o tym, iż od wejścia w życie nowych przepisów, dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz zespołów takich budynków, w których jest powyżej 20 mieszkań, należy wykonać plac zabaw dla dzieci o określonych parametrach, a także niezależne od niego miejsce rekreacyjne, z którego będą mogły korzystać osoby z niepełnosprawnością oraz osoby ze szczególnymi potrzebami. W trosce o korzystających z placów zabaw, zmieni się także minimalna wielkość takiego placu, w zależności od ilości lokali, dla których zostanie zbudowany. Uregulowano także szczegółowo kwestie związane z nasłonecznieniem placu zabaw, jego ogrodzeniem oraz wymogami bezpieczeństwa. Nowych regulacji dotyczących tej materii jest znacznie więcej. Jak wskazano w uzasadnieniu, „dotychczas tego typu kwestie nie były uregulowane, a jest to, w ocenie projektodawcy, pożądane ze względu na zwiększenie bezpieczeństwa dzieci i komfortu użytkowania placów zabaw dla dzieci.”
W ramach rozporządzenia wprowadza się zasadę, zgodnie z którą lokal użytkowy w nowoprojektowanych budynkach powinien mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Możliwe jest wybudowanie lokalu o mniejszej powierzchni, pod warunkiem, że lokal znajduje się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku i jest do niego bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Regulacja ma zapobiegać realizacji tzw. mikroapartamentów które są zbyt małe i nie spełniają odpowiednich wymagań dla mieszkania.
Poza powyżej przytoczonymi, zmiany dotyczyć będą również wymagań stawianych akustyce w budynkach – lepsze wygłuszenie ścian i drzwi ma wpłynąć na komfort użytkowania. Na komfort użytkowania mieszkań ma także wpłynąć uregulowanie kwestii balkonów i loggii, a dokładniej stosowanych w nich przegród, które od wejścia w życie przepisów będą musiały spełniać odpowiednie wymagania konstrukcyjne, m. in. mieć odpowiedni wymiar w stosunku do szerokości balkonu lub loggii, czy charakteryzować się odpowiednią przepuszczalnością światła – ma to zapewnić zachowanie odpowiedniego poziomu prywatności między sąsiadami.
Poza walką z „patodeweloperką” rozporządzenie dotykać będzie problemu „betonozy”, wymuszając na działkach budowlanych przeznaczonych pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 m2, aby co najmniej 20% powierzchni tego placu zostało urządzone jako teren biologicznie czynny, o ile wyższy procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Poza samymi kwestiami estetycznymi oraz komfortu życia, ma to wpływać także na lepsze odprowadzanie i akumulację wody w czasie ulewnych deszczy, z czym nie radzą sobie dobrze miejsca, w których terenu zielonego brakuje.
Proces legislacyjny wszczęty w maju 2023 zakładał, iż rozporządzenie wejdzie w życie jeszcze przed końcem bieżącego roku. Wiemy już, że tak się nie stanie, bowiem projekt rozporządzenia przedłożony ministrowi do podpisu określa, że akt prawny wejdzie w życie 1 stycznia 2024 roku.
Projekt rozporządzenia przewiduje stosowanie przepisów dotychczasowych dla zamierzenia budowlanego, wobec którego przed 1 stycznia 2024 r. został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę lub została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, lub też zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub została wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, oraz decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
Podjęcie jednej z powyższych czynności przed końcem roku pozwoli na uniknięcie zastosowania przepisów rozporządzenia, które znacznie modyfikują dotychczasowe regulacje.
W zależności od specyfiki działki i projektowanego obiektu stosowanie nowych przepisów rozporządzenia może skutkować znacznym ograniczeniem powierzchni użytkowej/mieszkalnej danej inwestycji. Z tego względu inwestorzy z pewnością będą w grudniu składać wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, nawet, jeśli nie będą one kompletne. W każdym wariancie, warto skonsultować się z architektem i prawnikiem zorientowanym w prawie budowlanym.
Komentowany akt prawny: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.