Kancelaria przyjęła kolejną sprawę o zasiedzenie. Żądanie wniosku dotyczy nabycia własności przez zasiedzenie udziałów w prawie własności zabudowanych nieruchomości gruntowych oraz prawa własności nieruchomości gruntowych, na których znajduje się dom rodzinny zakupiony przez klientów Kancelarii w latach osiemdziesiątych oraz część ogrodu w centralnej dzielnicy Poznania.
Przygotowany i złożony przez Kancelarię wniosek o stwierdzenie zasiedzenia obejmuje fragmenty czterech połączonych przestrzennie i funkcjonalnie działek położonych na terenie Poznania, które Klienci posiadają samoistnie od ponad trzydziestu lat.
Tabularycznymi współwłaścicielami nieruchomości, na których stoi dom byli kolejno Skarb Państwa i Miasto Poznań natomiast właścicielami nieruchomości, na których znajduje się ogród były osoby fizyczne. Co najmniej od momentu zakupu domu nie wykonywali oni żadnych uprawnień właścicielskich co do nieruchomości.
Sprawa obecnie toczy się przed sądem I instancji – pierwsza rozprawa odbędzie się w październiku. Wielokrotnie zdarza się, że nawet w centrum Miast status prawny gruntów daleki jest od uporządkowanego, a jedynym sposobem regulacji jest procedura zasiedzeniowa.

Właściciele czterolokalowych nieruchomości będą podejmowali decyzje dotyczące ich nieruchomości w formie uchwał. Dotychczas taki obowiązek działania wspólnot mieszkaniowych istniał dla budynków z co najmniej ośmioma lokalami.

Tę diametralną zmianę w zakresie zarządzania nieruchomością, wprowadzając liczne zmiany między innymi w Ustawie o własności lokali, zawiera rządowy projekt ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Konsekwencją regulacji jest obowiązywanie przepisów dla co najmniej czterolokalowych budynków Ustawy o własności lokali, a nie odpowiednich przepisów kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności.

Mieszkańcy budynków, w których istnieją minimum cztery lokale będą zobowiązani do powołania jedno, bądź to kilku osobowego zarządu, którego zadaniem będzie gospodarowanie budynkiem. Wspomniany obowiązek nie dotyczy budynków, w których znajduje się mniej niż cztery lokale.

Formą podejmowania decyzji przez właścicieli nieruchomości, w której znajdują się mniej niż cztery lokale będzie jednomyślna uchwała.
Potencjalnym problemem jednomyślnego podejmowania uchwał jest możliwość powstawania licznych sporów w zakresie czynności dotyczących nieruchomości, tj. remontów, utrzymania nieruchomości, bądź to reprezentacji wspólnoty, która nie posiada żadnej struktury organizacyjnej. Nie została również przewidziana dla wspólnoty mieszkaniowej procedura podejmowania uchwał, a także ich zaskarżania.
Warto podkreślić, że wspólnota mieszkaniowa nie jest zobowiązana do corocznego zwoływania zebrań celem oceny funkcjonowania wspólnoty.

Rozszerzenie zakresu obowiązywania Ustawy o własności lokali o budynki, w których znajdują się minimum cztery lokale będzie skutkowało obowiązkiem podejmowania uchwał liczonych większością głosów, zaś im większy lokal właściciela tym większe będzie miał znaczenie jego głos. Każdy z właścicieli jest uprawniony do zaskarżenia uchwały w terminie sześciu tygodni od dnia jej podjęcia.

Kancelaria przyjęła sprawę o zniesienie współwłasności kamienicy w okolicach Starego Rynku w Poznaniu. Mec. Przybecki reprezentuje współwłaścicielkę 40% kamienicy. Sprawa jest skomplikowana ze względu na zróżnicowaną atrakcyjność poszczególnych lokali w budynku i trudną do przewidzenia wycenę rzeczoznawcy majątkowego. Ponadto pozostali współwłaściciele domagają się również podziału geodezyjnego działek na których znajduje się kamienica, choć wątpliwym jest czy propozycja podziału jest zgodna z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pierwsza rozprawa odbędzie się w lutym 2019.

Kancelaria reprezentuje klientkę w sprawie przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie uchwał tej wspólnoty, dotyczących wyodrębnienia i sprzedaży lokalu na strychu kamienicy oraz przeprowadzenia robót budowlanych w nieruchomości wspólnej związanych z planowanym wyodrębnieniem lokalu. Klientka żąda uchylenia przedmiotowych uchwał wspólnoty m.in. ze względu na ustalenie rażąco zaniżonej ceny sprzedaży lokalu na strychu oraz brak konkursu ofert, w toku którego wybrany miałby zostać nabywca lokalu. Zaskarżone uchwały powinny zostać uchylone także ze względu na ich zbyt ogólną treść, uniemożliwiającą ustalenie, do czego w istocie prowadzą, w tym jakie roboty budowlane mają zostać wykonane w nieruchomości wspólnej, z jakich środków mają zostać pokryte ich koszty i kto ma je wykonać, oraz ze względu na zbyt szeroki zakres pełnomocnictwa udzielanego w uchwałach zarządowi wspólnoty. Kancelaria uzyskała zabezpieczenie powództwa wniesionego w imieniu klientki – sąd wstrzymał wykonanie zaskarżonych uchwał wspólnoty mieszkaniowej do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. Z uzasadnienia postanowienia o zabezpieczeniu wynika, że sąd podzielił zawarte w pozwie wniesionym przez kancelarię zarzuty dotyczące zaskarżonych uchwał i przyjął, że uchwały mogą naruszać zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy członków wspólnoty mieszkaniowej. Sąd podkreślił, że członkowie wspólnoty zostali pozbawieni jakiejkolwiek kontroli nad nieruchomością wspólną w zakresie strychu, wyrażając zgodę na bliżej nieokreślone prace budowlane i rozliczenia z przyszłym nabywcą lokalu na strychu.

Kancelaria podjęła się obsługi prawnej klientki w związku z posiadanymi przez nią udziałami w kamienicy. Sprawa ma charakter wielowątkowy i złożony. Analiza i działania kancelarii obejmować będą m.in. następujące zagadnienia: zniesienie współwłasności i dział spadku, roszczenia o zachowek, rozliczenie pobranych pożytków i poniesionych ciężarów, bezumowne korzystanie z nieruchomości ponad przysługujący udział, dopuszczenie do współposiadania nieruchomości, rozliczenie nakładów pomiędzy współwłaścicielami.

Po niemal 10 latach od uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności poznańskiej kamienicy do sądu wpłynął wniosek uczestnika postępowania o sprostowanie postanowienia poprzez zmianę wielkości udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej. Co ciekawe przedmiotowe postanowienie podlegało weryfikacji instancyjnej w postępowaniu apelacyjnym, a dalej wywiedziona została skarga kasacyjna do Sądu Najwyższego. Kancelaria wniosła obszerne pismo przedstawiające argumentację prawną dlaczego nie można w trybie sprostowania dokonywać ingerencji w udziały właścicieli poszczególnych lokali. Sąd Rejonowy na posiedzeniu niejawnym oddalił wniosek o sprostowanie. Postanowienie jest nieprawomocne.

Dzisiaj odbyła się pierwsza rozprawa w postępowaniu o zniesienie współwłasności gruntów rolnych i budowlanych w jednej z podpoznańskich gmin. Kancelaria reprezentuje współwłaścicieli reprezentujących 50% udziałów. Spór jest skomplikowany ze względu na zróżnicowane przeznaczenie i położenie gruntów oraz na bardzo dużą liczbę uczestników postępowania (48 osób).

Kancelaria przystąpiła do sprawy o zniesienie współwłasności kamienicy w centrum Poznania już po wydaniu postanowienia przez Sąd Rejonowy. Od krzywdzącego dla klientów postanowienia wniesiona została obszerna apelacja. Zarzuty apelacyjne dotyczyły m. in. wadliwości opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości oraz nieprawidłowego rozliczenia przez Sąd I instancji pożytków i ciężarów pomiędzy współwłaścicielami. Sąd Okręgowy uznał większość zarzutów apelacyjnych i w konsekwencji uchylił zaskarżone postanowienie, przekazując sprawę do ponownego prowadzenia Sądowi Rejonowemu.

Kancelaria po żmudnych przygotowaniach złożyła do sądu wniosek o dział spadku i zniesienie współwłasności gruntów rolnych w jednej z podpoznańskich gmin. Sprawa jest trudna ze względu na zróżnicowaną specyfikę gruntów i ryzyko związane z wyceną poszczególnych części nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Poza tym sprawa jest wyzwaniem logistycznym ze względu na ponad 50 uczestników.