W imieniu kilkunastu właścicieli wyodrębnionych lokali jednej z kamienic kancelaria prowadzi działania zmierzające do usunięcia niezgodności stanu prawnego i faktycznego ze stanem ujawnionym w ewidencji gruntów i budynków dotyczącym tej nieruchomości. Sprawa dotyczy błędnego przyporządkowania danych adresowych dwóm nieruchomościom w Poznaniu, wskutek czego dane ujawnione w ewidencji gruntów i budynków oraz księgach wieczystych nie odpowiadają stanowi faktycznemu – po kilkunastu latach okazało się, że dwie duże kamienice w centrum Poznania ujawnione są w innych księgach niż ich właściciele. Kancelaria wystąpiła z wnioskiem do Prezydenta Miasta Poznania o dokonanie zmiany danych ewidencyjnych dotyczących ksiąg wieczystych prowadzonych dla obu nieruchomości. Prezydent Miasta Poznania wydał decyzję, w której odmówił dokonania zmian danych ewidencyjnych, a Wielkopolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Przełomowy okazał się wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, który uwzględnił skargę złożoną przez mecenasa Przybeckiego i uchylił decyzję Wielkopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego. Organ ten ponownie rozpoznając sprawę, po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez kancelarię, uchylił zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta Poznania w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu Wielkopolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego podzielił argumentację kancelarii i przyznał, że przy sporządzaniu wykazu zmian gruntowych w 1971 r. doszło do błędnego przyporządkowania danych adresowych przedmiotowym działkom, a ponadto oględziny nieruchomości potwierdziły, że dane ujawnione w ewidencji gruntów i budynków oraz księgach wieczystych nie odpowiadają stanowi faktycznemu. W wyniku powyższej decyzji Prezydent Miasta Poznania ponownie rozpatrzy wniosek kancelarii, który dotyczy wyeliminowania błędów powstałych w wyniku wcześniejszego działania organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków. Równolegle toczy się przed sądem rejonowym postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Właściciele czterolokalowych nieruchomości będą podejmowali decyzje dotyczące ich nieruchomości w formie uchwał. Dotychczas taki obowiązek działania wspólnot mieszkaniowych istniał dla budynków z co najmniej ośmioma lokalami.
Tę diametralną zmianę w zakresie zarządzania nieruchomością, wprowadzając liczne zmiany między innymi w Ustawie o własności lokali, zawiera rządowy projekt ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Konsekwencją regulacji jest obowiązywanie przepisów dla co najmniej czterolokalowych budynków Ustawy o własności lokali, a nie odpowiednich przepisów kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności.
Mieszkańcy budynków, w których istnieją minimum cztery lokale będą zobowiązani do powołania jedno, bądź to kilku osobowego zarządu, którego zadaniem będzie gospodarowanie budynkiem. Wspomniany obowiązek nie dotyczy budynków, w których znajduje się mniej niż cztery lokale.
Formą podejmowania decyzji przez właścicieli nieruchomości, w której znajdują się mniej niż cztery lokale będzie jednomyślna uchwała.
Potencjalnym problemem jednomyślnego podejmowania uchwał jest możliwość powstawania licznych sporów w zakresie czynności dotyczących nieruchomości, tj. remontów, utrzymania nieruchomości, bądź to reprezentacji wspólnoty, która nie posiada żadnej struktury organizacyjnej. Nie została również przewidziana dla wspólnoty mieszkaniowej procedura podejmowania uchwał, a także ich zaskarżania.
Warto podkreślić, że wspólnota mieszkaniowa nie jest zobowiązana do corocznego zwoływania zebrań celem oceny funkcjonowania wspólnoty.
Rozszerzenie zakresu obowiązywania Ustawy o własności lokali o budynki, w których znajdują się minimum cztery lokale będzie skutkowało obowiązkiem podejmowania uchwał liczonych większością głosów, zaś im większy lokal właściciela tym większe będzie miał znaczenie jego głos. Każdy z właścicieli jest uprawniony do zaskarżenia uchwały w terminie sześciu tygodni od dnia jej podjęcia.
Kancelaria przyjęła sprawę o zniesienie współwłasności kamienicy w okolicach Starego Rynku w Poznaniu. Mec. Przybecki reprezentuje współwłaścicielkę 40% kamienicy. Sprawa jest skomplikowana ze względu na zróżnicowaną atrakcyjność poszczególnych lokali w budynku i trudną do przewidzenia wycenę rzeczoznawcy majątkowego. Ponadto pozostali współwłaściciele domagają się również podziału geodezyjnego działek na których znajduje się kamienica, choć wątpliwym jest czy propozycja podziału jest zgodna z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pierwsza rozprawa odbędzie się w lutym 2019.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. Przepisy ustawy o własności lokali przewidują, że dla ustanowienia odrębnej własności lokalu wymagane jest uzyskanie zaświadczenia starosty o samodzielności lokalu – przepisy nie przewidują jednak obowiązku badania przez starostę tego, ile samodzielnych lokali zostanie lub zostało już wyodrębnionych w budynku, który wybudowany został jako jednorodzinny. Ta luka w przepisach wykorzystywana była przez inwestorów, którzy na gruntach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną wznosili duże budynki mieszkalne jednorodzinne w taki sposób, aby można było w nich łatwo wydzielić np. sześć lokali mieszkalnych, a następnie – po zakończeniu budowy budynku jednorodzinnego – uzyskiwali zaświadczenia o samodzielności lokali w budynku i ustanawiali ich odrębną własność. Budynki jednorodzinne stawały się faktycznie wielorodzinnymi, mimo, iż nie spełniały wynikających z przepisów wymogów dla takich budynków. Aby zwalczać takie działania, w uchwalonej niedawno ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości, wprowadzono przepisy zmieniające ustawę o własności lokali. Zgodnie z dodanym ust. 1a do art. 2 ustawy o własności lokali, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego będzie możliwe jedynie zgodnie z ustaleniami miejscowego planu albo treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Nowelizacja ma wyeliminować przypadki wyodrębniania w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych więcej niż dwóch lokali i faktycznego przekształcania ich w budynki wielorodzinne. Ustawa została przekazana do podpisu Prezydenta i ma wejść w życie po 30 dniach od momentu jej opublikowania. Jej wejście w życie będzie istotne dla inwestorów realizujących budowę budynków jednorodzinnych z zamiarem „przekształcenia” ich w wielorodzinne oraz dla potencjalnych nabywców lokali w budynkach wybudowanych jako jednorodzinne.
Kancelaria przyjęła zlecenie obsługi prawnej właścicieli wyodrębnionych lokali w jednej z kamienic. Sprawa dotyczy rozliczeń między właścicielami tychże lokali w związku z korzystaniem przez jednego z nich ponad udział z nieruchomości wspólnej. Analiza i działania kancelarii obejmować będą nie tylko wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ponad przysługujący udział, lecz także dopuszczenie do współposiadania nieruchomości i rozliczenie nakładów pomiędzy współwłaścicielami
Kancelaria podjęła się obsługi prawnej klientki w związku z posiadanymi przez nią udziałami w kamienicy. Sprawa ma charakter wielowątkowy i złożony. Analiza i działania kancelarii obejmować będą m.in. następujące zagadnienia: zniesienie współwłasności i dział spadku, roszczenia o zachowek, rozliczenie pobranych pożytków i poniesionych ciężarów, bezumowne korzystanie z nieruchomości ponad przysługujący udział, dopuszczenie do współposiadania nieruchomości, rozliczenie nakładów pomiędzy współwłaścicielami.
Po niemal 10 latach od uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności poznańskiej kamienicy do sądu wpłynął wniosek uczestnika postępowania o sprostowanie postanowienia poprzez zmianę wielkości udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej. Co ciekawe przedmiotowe postanowienie podlegało weryfikacji instancyjnej w postępowaniu apelacyjnym, a dalej wywiedziona została skarga kasacyjna do Sądu Najwyższego. Kancelaria wniosła obszerne pismo przedstawiające argumentację prawną dlaczego nie można w trybie sprostowania dokonywać ingerencji w udziały właścicieli poszczególnych lokali. Sąd Rejonowy na posiedzeniu niejawnym oddalił wniosek o sprostowanie. Postanowienie jest nieprawomocne.
Kancelaria przyjęła kolejną sprawę o zasiedzenie. Tym razem żądanie wniosku dotyczy nabycia własności przez zasiedzenie gruntu rolnego, na którym klient kancelarii od wielu lat prowadzi produkcję rolną. W tej chwili trwa kompletowanie materiału dowodowego i odpowiednie pomiary geodezyjne. Wniosek o zasiedzenie zostanie złożony w sądzie w najbliższych tygodniach.
Dzisiaj ogłoszono korzystne dla klientów kancelarii postanowienie, w którym sąd stwierdził, że nabyli oni przez zasiedzenie prawo własności zabudowanej nieruchomości na Sołaczu. Sąd podzielił stanowisko kancelarii, że nabycie nastąpiło w dobrej wierze. Klienci pozostawali w słusznym przekonaniu, że przed laty nabyli prawo własności nieruchomości, co wprost wynikało z umowy sprzedaży oraz ówczesnego odpisu z księgi wieczystej. Dopiero po trzydziestu latach okazało się, że przedmiotem nabycia było jedynie dziedziczne prawo zabudowy, które nota bene wygasło. Dziedziczne prawo zabudowy jest instytucją prawa pruskiego, funkcjonująca jeszcze incydentalnie w naszym porządku prawnym, rodzącą ogromne problemy interpretacyjne i praktyczne. W omawianym przypadku istnienie tego prawa uszło uwadze Państwowego Biura Notarialnego, które w latach 80 przygotowywało akt notarialny, co dopiero po trzydziestu latach stworzyło dla klientów ryzyko utraty nieruchomości na rzecz miasta Poznań.