Zwrot nieruchomości – reforma rolna

Kancelaria wszczęła sprawę reprywatyzacyjną, tym razem dotyczącą rezydencji w podpoznańskiej miejscowości. Dotychczasowe działania kancelarii objęły kwerendę w archiwach i pozyskanie niezbędnych dokumentów przemawiających za tym, iż nieruchomość nie podpadała pod działanie dekretu PKWN o przeprowadzeniu reformy rolnej.

Mec. Tomasz Przybecki zgłosił się jako pełnomocnik spadkobiercy przedwojennego właściciela nieruchomości i wezwał obecnych posiadaczy rezydencji do jej wydania oraz zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Nieruchomość została przejęta przez Skarb Państwa, choć z racji swojego rezydencjonalnego charakteru nigdy nie mogła być przeznaczona na cele produkcji rolnej. Obecnie willa wykorzystywana jest jako urząd gminy.

Prawomocny wyrok w sprawie reprywatyzacji przedsiębiorstwa

Kancelaria uzyskała prawomocny wyrok w sprawie dotyczącej znacjonalizowanego po II Wojnie Światowej prywatnego przedsiębiorstwa. W ramach postępowania sądowego kluczowe znaczenie miały opinie dwóch różnych biegłych powołanych do sprawy. Ostatecznie sąd zasądził od Skarbu Państwa na rzecz każdego ze spadkobierców kwotę przypadającą na jego udział spadkowy. Dochodzenie odszkodowania za odebrane po II Wojnie Światowej przedsiębiorstwa jest nadal możliwe, nawet pomimo upływu blisko 70 lat od ich nacjonalizacji.

Zwrot obrazów – prawomocny wyrok

Po przeprowadzeniu rozprawy Sąd Okręgowy w Poznaniu oddalił apelację Muzeum Narodowego w Poznaniu i tym samym podtrzymał wyrok sądu I instancji nakazujący pozwanemu wydać naszym klientom trzy obrazy bezprawnie przetrzymywane w zbiorach muzeum. Ten prawomocny wyrok wieńczy wieloletnie starania arystokratycznej rodziny o zwrot portretów ich przodków. Pozwane muzeum kwestionowało proweniencję spornych dzieł sztuki oraz broniło się zarzutem przedawnienia. Zarzut ten nie utrzymał się jednak w procesie – sądy obu instancji podzieliły stanowisko kancelarii, że podniesienie tego zarzutu stanowi nadużycie prawa i jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 Kodeksu cywilnego). Wyrok przywraca sprawiedliwość i oddaje spadkobiercom przedwojennych właścicieli część dóbr zrabowanych przez komunistyczną władzę.

Reprywatyzacja – decyzja Wojewody Kujawsko-Pomorskiego.

Kancelaria uzyskała w postępowaniu przed Wojewodą Kujawsko-Pomorskim korzystną dla klienta decyzję, w której organ ten stwierdził, iż część nieruchomości ziemskiej, stanowiąca zespół pałacowo-parkowy, nie podpadała pod działanie przepisów dekretu PKWN z dnia 6.09.1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej. W postępowaniu udało się wykazać, że część nieruchomości nie miała charakteru rolnego, a budynek pałacu służył wyłącznie celom mieszkalnym i rekreacyjnym przedwojennych właścicieli nieruchomości. To już kolejna pozytywna decyzja uzyskana w sprawach dotyczących zwrotu majątku ziemskiego przed spadkobierców dawnych właścicieli. Decyzja nie jest ostateczna. Obiekt użytkowany jest przez dom pomocy społecznej.

 

Korzystna decyzja wojewody – zespół pałacowo-parkowy

Po relatywnie krótkim postępowaniu sukcesem zakończyły się starania klientów o odzyskanie zespołu dworskiego w Kobylnikach. Wojewoda Wielkopolski wydał decyzję stwierdzającą, że część pałacowo-parkowa majątku w Kobylnikach (powiat  kościański) nie była objęta przepisami dekretu o przeprowadzeniu reformy rolnej. Sprawa wymagała przesłuchania świadków oraz przedłożenia wstępnego projektu podziału nieruchomości. Wojewoda podzielił argumentację, że skupiona wokół pałacu część mieszkalna majątku stanowiła odrębną, niezależną od części rolnej nieruchomość, w związku z czym zespół pałacowo-parkowy nie mógł zostać zgodnie z prawem przejęty przez Skarb Państwa w trakcie reformy rolnej. Decyzja jest nieostateczna.

Reprywatyzacja – zwrot nieruchomości przejętej podczas reformy rolnej

Kancelaria uzyskała pozytywną decyzję dotyczącą nieruchomości przejętych przez Skarb Państwa w ramach reformy rolnej. Po rozpoznaniu złożonego przez kancelarię odwołania od decyzji Wojewody, Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi zgodził się z przedstawioną w odwołaniu argumentacją i orzekł, że nieruchomość nie miała charakteru rolnego, w związku z czym nie podpadała pod działanie dekretu o przeprowadzeniu reformy rolnej z dnia 6 września 1944 roku. W trakcie postępowania administracyjnego w tej sprawie kancelaria złożyła skargę na bezczynność organu, która spotkała się z aprobatą sądu administracyjnego. Wyrok sądu orzekający rażącą bezczynność organu przyspieszył postępowanie przed Ministrem Rolnictwa i Rozwoju Wsi, który w wyznaczonym przez sąd terminie wydał korzystną dla klientów kancelarii decyzję. Decyzja Ministra będzie stanowić dla spadkobierców podstawę wpisu do księgi wieczystej. Sprawa dotyczyła nieruchomości budynkowej znajdującej się w obrębie założenia pałacowego. Sam zespół pałacowo parkowy został zwrócony wcześniej, natomiast przedmiotowe postępowaniu dotyczyło wyłącznie jednego budynku.

Zwrot dzieł sztuki – korzystny wyrok sądu

Dzisiaj Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto ogłosił wyrok w sprawie z powództwa naszego klienta przeciwko Muzeum Narodowemu w Poznaniu o wydanie trzech obrazów należących do rodzinnej kolekcji. Sąd w nieprawomocnym wyroku nakazał pozwanemu wydać dzieła sztuki. Rozstrzygnięcie zapadło po przeszło półtorarocznym procesie, w którym pozwany zakwestionował wszystkie okoliczności, łącznie z proweniencją obiektów muzealnych. Podniesiony został również zarzut przedawnienia. Mec. Przybecki przedstawił złożoną argumentację wskazującą na konieczność stosowania przez sąd szeregu domniemań faktycznych (art. 231 Kodeksu postępowania cywilnego) oraz uzasadnienie, dlaczego zarzut przedawnienia nie powinien zostać uwzględniony. Wyrok jest nieprawomocny.

Nowa sprawa – reprywatyzacja majątku Iwonicz-Zdrój

Miło nam poinformować, że kancelaria przyjęła duże wyzwanie reprywatyzacyjne i zgłosiła się w postępowaniach związanych z odzyskaniem i rekompensatą za szereg nieruchomości w Iwoniczu Zdroju, należącym przed wojną do rodziny Załuskich. Mec. Tomasz Przybecki zgłosił się jako pełnomocnik dużej części spadkobierców przedwojennych właścicieli.

Zakaz sprzedaży ziemi – projekt nowej ustawy

Na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawił się projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która ma zastąpić regulację uchwaloną w sierpniu przez poprzednią koalicją rządową. Poniżej przedstawiamy omówienie poszczególnych rozwiązań przyjętych w przedłożeniu rządowym.

Sprzedaż nieruchomości rolnych należących do Skarbu Państwa będzie wstrzymana na okres 5 lat od wejścia w życie ustawy co sugeruje już sam tytuł ustawy. Jedynie w przypadku uzasadnionym „względami społeczno-gospodarczymi” i na wniosek Prezesa ANR, możliwe będzie uzyskanie zgody na nabycie nieruchomości od ministra rolnictwa. Nie wiadomo kto i z jakich powodów uzyska taką wyjątkową zgodę. Z pewnością nie sprzyja to przejrzystości. Co ciekawe, w tym trybie rolę będą mogli nabyć cudzoziemcy.

Nie wiadomo dlaczego, mimo 5 letniego zakazu sprzedaży, jednocześnie nowelizuje się ustawę o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, tak jakby jednak sprzedaż miała być kontynuowana. Podobnie jak w ustawie z sierpnia 2015 roku autorstwa poprzedniej koalicji ograniczono krąg podmiotów mogących wystąpić w przetargu, co ma uniemożliwić nabycie ziemi przez obcokrajowców.

W przypadku sprzedaży nieruchomości państwowych utrzymano prawo pierwszeństwa nabycia dzierżawcy, natomiast bez żadnego uzasadnienia odebrano prawo pierwszeństwa nabycia spadkobiercom byłych właścicieli ziemskich, co było praktycznie jedyną istniejącą namiastką reprywatyzacji. Co więcej przedstawicieli środowiska ziemiańskiego nawet nie uwzględniono w planowanych konsultacjach społecznych, mimo że przedłożenie odbiera im istotne uprawnienia.

Jako zasadę przyjęto że nieruchomości prywatne mogą być zbyte tylko i wyłącznie na rzecz rolnika indywidualnego, chyba że nabycie nastąpi w drodze dziedziczenia bądź nieruchomość zostanie nabyta przez osobę bliską zbywcy lub gdy nieruchomość zostanie sprzedana w postępowaniu egzekucyjnym.

Według projektu rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczną posiadająca kwalifikacje rolnicze, posiadająca do 300 ha ziemi, zamieszkała przez minimum 5 lat w danej gminie i prowadzącą osobiście gospodarstwo. Aby zyskać status rolnika indywidualnego, trzeba będzie wykazać, że przynajmniej ¼ dochodów pochodzi z działalności rolniczej. W przypadku nowoczesnych i dużych gospodarstw prowadzonych w formie spółek prawa handlowego lub osiągających dochody z innych źródeł będzie to spore ograniczenie w rozwoju. Podmioty niebędące rolnikiem indywidualnym będą mogły nabyć nieruchomość jedynie za zgodą Prezesa ANR po spełnieniu ustawowych przesłanek. Nabywca zobowiązany będzie prowadzić przez kolejne 10 lat gospodarstwo rolne. Zlikwidowano też próg 5 ha, poniżej której ANR nie mogła przejąć ziemi za wynagrodzeniem.

Wbrew intuicji większe ograniczenia przewiduje się dla gruntów prywatnych, które mogą być nabyte tylko przez rolnika indywidualnego. W przypadku sprzedaży gruntów państwowych krąg potencjalnych nabywców jest szerszy i obejmuje np. osoby, które „zamierzają utworzyć gospodarstwo rodzinne”, o ile posiadają kwalifikacje rolnicze.

Projekt ustawy wprowadza rewolucyjne zmiany w sferze stosunków cywilnych, niepoprzedzonych żadnymi analizami ani pracami komisji kodyfikacyjnej prawa cywilnego. Do zbycia udziałów w nieruchomości rolnej, zniesienia jej współwłasności lub działu spadku stosować się będzie przepisy nowej ustawy, co w każdym przypadku oznaczać będzie pierwokup ANR. Radykalnie ograniczona zostaje możliwość zasiedzenia nieruchomości rolnej – zgodnie z projektem zasiedzenie może nastąpić tylko na rzecz rolnika indywidualnego, i tylko wtedy, gdy jego gospodarstwo nie przekroczy 300 ha. Co ciekawe, ze względu na niespójność projektu, wyłączono niechcący możliwość zasiedzenia nieruchomości rolnej przez Skarb Państwa.

Zaskakująca jest nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nowelizacja wprowadza tak szeroką definicję legalną „nabycia nieruchomości”, że praktycznie obejmuje ona wszystkie przesunięcia majątkowe. Wprowadzono możliwość przejęcia nieruchomości rolnej przez ANR w każdym przypadku, gdy umrze jej właściciel albo wspólnik/akcjonariusz spółki będącej właścicielem nieruchomości rolnej oraz w przypadku każdego innego zdarzenia prawnego (sic!). Przejęcie ma nastąpić za zapłatą równowartości pieniężnej, którą ustala ANR. Ponieważ każdy kiedyś umiera – każda nieruchomość rolna może być w nieokreślonej perspektywie przejęta przez Skarb Państwa. Z projektu nie wynika też, co w sytuacji gdy przedmiotem zbycia lub dziedziczenia jest udział w nieruchomości rolnej. Chaotyczny charakter projektu nie wyjaśnia co dzieje się w przypadku zbycia udziału w nieruchomości, czy np. zbycie 1/100 udziału umożliwia Skarbowi Państwa pierwokup lub przejęcie całej nieruchomości.

Zdumiewające są uregulowania dotyczące spółek prawa handlowego. ANR będzie mieć prawa pierwokupu udziałów lub akcji w spółkach, które są właścicielami nieruchomości rolnej, a Agencja przed wykonaniem uprawnień będzie mieć wgląd w księgi i dokumenty spółki. Możliwość przejęcia udziałów lub akcji pojawiać się będzie w każdym przypadku ich zbycia, dziedziczenia lub podziału i przekształcenia spółki handlowej. Takie rozwiązanie sparaliżuje na dłuższą metę wszystkie spółki będące właścicielami gruntów rolnych, chyba że ich wspólnikami nie będą osoby fizyczne, a akcje lub udziały nie będą przedmiotem obrotu. Przede wszystkim jednak nowelizacja ingeruje w swobodę prowadzenia działalności gospodarczej i zasady traktatowe UE. Załóżmy że spółka akcyjna jest właścicielem 10 biurowców w centrum Warszawy i 1,5 hektarowej nieruchomości rolnej pod Warszawą. W przypadku przekształcenia spółki Skarb Państwa będzie mógł przejąć akcje w spółce, chociażby nieruchomość rolna stanowiła ułamek majątku spółki.

Tempo i częstotliwość zmian legislacyjnych w zakresie obrotu ziemią rolną uniemożliwia jakiekolwiek prognozy odnośnie wahań cen. Z pewnością przyjęcie takiej ustawy radykalnie ograniczy podaż ziemi rolnej co powinno prowadzić do istotnego wzrostu cen. Z drugiej strony szereg przewidywanych ograniczeń w obrocie i administracyjna regulacja rynku ograniczy liczbę transakcji ze względu na trudności w dalszym obrocie oraz ryzyko uznaniowych działań Skarbu Państwa, który otrzyma instrument do nieskrępowanego wywłaszczania osób fizycznych i spółek. Należy liczyć się ze wzrostem czynszów dzierżawnych, skoro dzierżawa ma być podstawową formą gospodarowania zasobem Skarbu Państwa. Docelowo spodziewać należy się stagnacji na rynku nieruchomości rolnych i pojawienia się istotnych barier dla tych rolników indywidualnych, którzy zgromadzili fundusze i chcieliby dalej rozwijać i obszarowo swoje gospodarstwa. Również młodzi rolnicy sygnalizują istnienie poważnych barier w stworzeniu nowoczesnych gospodarstw, których rozwój jest niemożliwy bez możliwości nabycia ziemi.

Do czasu wejścia w życie nowej ustawy można spodziewać się szeregu przekształceń w spółkach będących właścicielami nieruchomości rolnych i optymalizacja formy prowadzenia działalności pod kątem nowych przepisów.

Słusznie poddano krytyce ustawę z sierpnia 2015 roku jako niekonstytucyjną i sprzeczną z prawem unijnym ze względu na zbyt daleko idące ograniczenia w obrocie oraz pozbawienie uprawnień spadkobierców dawnych właścicieli. Większość tych rozwiązań została utrzymana, chociaż paradoksalnie całkowity zakaz sprzedaży ziemi może obronić się przed Trybunałem UE w Luksemburgu, przynajmniej jeśli chodzi o zarzut dyskryminacji podmiotów zagranicznych. Zaskakują natomiast proponowane zmiany w kodeksie cywilnym oraz istotne rozszerzenie uprawnień ANR w zakresie przejmowania prywatnych nieruchomości i spółek prawa handlowego. Nie wiadomo czy takie narzędzia zostaną użyte do renacjonalizacji ziemi znajdującej się w posiadaniu zagranicznych spółek i w jakiej skali. Na obecnym etapie zaawansowania prac legislacyjnych trudno omówić konstytucyjność proponowanych rozwiązań.

Komentowany projekt ustawy praktycznie zlikwiduje obrót nieruchomościami rolnymi, co wydaje się zgodne z założeniami ustawodawcy. Czas pokaże czy tak daleko idące ograniczenia polepszą sytuację gospodarstw, szczególnie tych nastawionych na rozwój. Odrębną kwestią jest przyznanie ANR nowych uprawnień w przejmowaniu prywatnych gruntów i spółek prawa handlowego. Takie narzędzia wykraczają daleko poza dotychczasową rolę regulatora i z tego punktu widzenia budzą wątpliwości natury konstytucyjnej.

adwokat Tomasz Przybecki, specjalizuje się w prawie rolnym i prawie nieruchomości

Kancelaria PRZYBECKI

Specustawa drogowa - skarga kasacyjna