Odszkodowanie od ZKZL za niedostarczenie lokalu socjalnego

Na zlecenie właściciela kamienicy prawnicy kancelarii zajmują się obsługą procesów przeciwko Miastu Poznań (Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych sp. z o.o.) o odszkodowanie za niedostarczenie lokali socjalnych orzeczonych wyrokami eksmisyjnymi. W poznańskich sądach toczy się wiele tego typu postępowań, w których właściciele nieruchomości starają się o rekompensatę w związku z brakiem możliwości wykonania wyroków eksmisyjnych. Teoretycznie powinni otrzymać równowartość rynkowego czynszu najmu, jednak wszystko zależy od opinii biegłych oraz umiejętnej polemiki z niekorzystnymi dla klientów opiniami.

Eksmisje – wyrok SN potwierdza odpowiedzialność gminy za brak pomieszczeń tymczasowych

W dniu 21 stycznia 2011 roku Sąd Najwyższy w sprawie III CZP 120/10 podjął uchwałę, w której przesądził, że gmina może ponosić wobec właściciela lokalu odpowiedzialność na podstawie art. 417 § 1 k.c. za szkodę wyrządzoną niewskazaniem pomieszczenia tymczasowego, o którym mowa w art. 1047 § 4 k.p.c. Przypomnijmy, że sprawa dotyczy eksmisji oraz dwóch możliwych wyroków eksmisyjnych.

1) Po pierwsze sąd może przyznać lokatorom lokal socjalny (m .in. bezrobotnym, inwalidom, korzystającym z pomocy społecznej etc.). Wówczas eksmisja wstrzymana jest do czasu, gdy gmina (i tylko gmina) zaoferuje eksmitowanym lokal socjalny, co w praktyce może trwać wiele lat. Za ten czas ustawodawca wprost przewidział możliwość żądania od gminy odszkodowań, co wielu właścicieli wykorzystuje, masowo pozywając gminy do sądów.

2) W drugim wariancie sąd może orzec eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego. Wówczas jej wykonanie jest łatwiejsze, albowiem komornik wykona eksmisję, jeżeli dłużnik (eksmitowany), wierzyciel (właściciel lokalu) albo gmina wskaże tzw. pomieszczenie tymczasowe (pomieszczenie o pow. 3 m2 na jednego mieszkańca, spełniające najbardziej podstawowe kryteria określone w rozporządzeniu – więcej na temat pomieszczeń tymczasowych w artykule adw. Tomasza Przybeckiego).

W przypadku pomieszczeń tymczasowych do tej pory nie było zgody czy obowiązek gminy do jego dostarczenia ma charakter bezwarunkowy oraz czy gmina odpowiada odszkodowawczo za niedostarczenie pomieszczenia tymczasowego. Ten stan niepewności prawnej sprawiał, że paradoksalnie wielu właścicieli wolało przyznanie lokalu socjalnego la ich lokatorów, co wprawdzie odkładało faktyczną eksmisję ad calendas graecas, ale dawało pewność uzyskania odszkodowania od gminy w wysokości rynkowe czynszu najmu, jaki można by osiągnąć za dany lokal. Cytowana uchwała Sądu Najwyższego być może przywróci naturalny stan rzeczy i zwiększy liczbę orzekanych eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego, co powinno stać się poważnym bodźcem dla gmin do energicznych działań służących pozyskaniu pomieszczeń tymczasowych.

Odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego – kolejna sprawa

Sąd przyjął do rozpoznania pozew przeciwko Miastu Poznań – Zarządowi Komunalnych Zasobów Lokalowych o odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego. W aktualnym stanie prawnym właściciele kamienic, którzy uzyskali prawomocne wyroki eksmisyjne przeciwko niepłacącym lokatorom nie mogą przeprowadzić eksmisji do czasu, gdy Miasto poznań nie dostarczy dla lokatorów lokali socjalnych. W praktyce czas oczekiwania na taki lokal może wynieść nawet kilka lat. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego i innych ustaw gmina zobowiązana jest do zapłaty odszkodowania na rzecz właściciela, który nie może rozporządzać swoim mieszkaniem do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego dla eksmitowanych lokatorów. Tym razem klient kancelarii domaga się rekordowego odszkodowania w wysokości ok. 3.000 zł za każdy miesiąc opóźnienia po stronie Miasta Poznań.

Sprawa może okazać się ciekawa ze względu na fakt, że Trybunał Konstytucyjny w dniu 8 kwietnia 2010 roku rozpozna pytanie prawne odnośnie zgodności z konstytucją art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Podstawą pytania prawnego Sądu Rejonowego w Grudziądzu była wątpliwość czy zgodne z Konstytucją jest przerzucenie na gminy całości obowiązków związanych z dostarczeniem lokali socjalnych bez zapewnienia stosownych środków budżetowych. Rozstrzygnięcie Trybunału Konstytucyjnego będzie miała duże znaczenie dla rzeszy właścicieli nieruchomości w Polsce. Informacja prasowa TK.

[UPDATE] Po przeprowadzeniu rozprawy Trybunał Konstytucyjny nie dopatrzył się niezgodności z Konstytucją (wyrok TK), co pozwala właścicielom nieruchomości w dalszym ciągu dochodzić swoich praw w sądzie.

Odszkodowanie za plan miejscowy