Nowa sprawa – reprywatyzacja majątku Iwonicz-Zdrój

Miło nam poinformować, że kancelaria przyjęła duże wyzwanie reprywatyzacyjne i zgłosiła się w postępowaniach związanych z odzyskaniem i rekompensatą za szereg nieruchomości w Iwoniczu Zdroju, należącym przed wojną do rodziny Załuskich. Mec. Tomasz Przybecki zgłosił się jako pełnomocnik dużej części spadkobierców przedwojennych właścicieli.

Zakaz sprzedaży ziemi – projekt nowej ustawy

Na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawił się projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która ma zastąpić regulację uchwaloną w sierpniu przez poprzednią koalicją rządową. Poniżej przedstawiamy omówienie poszczególnych rozwiązań przyjętych w przedłożeniu rządowym.

Sprzedaż nieruchomości rolnych należących do Skarbu Państwa będzie wstrzymana na okres 5 lat od wejścia w życie ustawy co sugeruje już sam tytuł ustawy. Jedynie w przypadku uzasadnionym „względami społeczno-gospodarczymi” i na wniosek Prezesa ANR, możliwe będzie uzyskanie zgody na nabycie nieruchomości od ministra rolnictwa. Nie wiadomo kto i z jakich powodów uzyska taką wyjątkową zgodę. Z pewnością nie sprzyja to przejrzystości. Co ciekawe, w tym trybie rolę będą mogli nabyć cudzoziemcy.

Nie wiadomo dlaczego, mimo 5 letniego zakazu sprzedaży, jednocześnie nowelizuje się ustawę o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, tak jakby jednak sprzedaż miała być kontynuowana. Podobnie jak w ustawie z sierpnia 2015 roku autorstwa poprzedniej koalicji ograniczono krąg podmiotów mogących wystąpić w przetargu, co ma uniemożliwić nabycie ziemi przez obcokrajowców.

W przypadku sprzedaży nieruchomości państwowych utrzymano prawo pierwszeństwa nabycia dzierżawcy, natomiast bez żadnego uzasadnienia odebrano prawo pierwszeństwa nabycia spadkobiercom byłych właścicieli ziemskich, co było praktycznie jedyną istniejącą namiastką reprywatyzacji. Co więcej przedstawicieli środowiska ziemiańskiego nawet nie uwzględniono w planowanych konsultacjach społecznych, mimo że przedłożenie odbiera im istotne uprawnienia.

Jako zasadę przyjęto że nieruchomości prywatne mogą być zbyte tylko i wyłącznie na rzecz rolnika indywidualnego, chyba że nabycie nastąpi w drodze dziedziczenia bądź nieruchomość zostanie nabyta przez osobę bliską zbywcy lub gdy nieruchomość zostanie sprzedana w postępowaniu egzekucyjnym.

Według projektu rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczną posiadająca kwalifikacje rolnicze, posiadająca do 300 ha ziemi, zamieszkała przez minimum 5 lat w danej gminie i prowadzącą osobiście gospodarstwo. Aby zyskać status rolnika indywidualnego, trzeba będzie wykazać, że przynajmniej ¼ dochodów pochodzi z działalności rolniczej. W przypadku nowoczesnych i dużych gospodarstw prowadzonych w formie spółek prawa handlowego lub osiągających dochody z innych źródeł będzie to spore ograniczenie w rozwoju. Podmioty niebędące rolnikiem indywidualnym będą mogły nabyć nieruchomość jedynie za zgodą Prezesa ANR po spełnieniu ustawowych przesłanek. Nabywca zobowiązany będzie prowadzić przez kolejne 10 lat gospodarstwo rolne. Zlikwidowano też próg 5 ha, poniżej której ANR nie mogła przejąć ziemi za wynagrodzeniem.

Wbrew intuicji większe ograniczenia przewiduje się dla gruntów prywatnych, które mogą być nabyte tylko przez rolnika indywidualnego. W przypadku sprzedaży gruntów państwowych krąg potencjalnych nabywców jest szerszy i obejmuje np. osoby, które „zamierzają utworzyć gospodarstwo rodzinne”, o ile posiadają kwalifikacje rolnicze.

Projekt ustawy wprowadza rewolucyjne zmiany w sferze stosunków cywilnych, niepoprzedzonych żadnymi analizami ani pracami komisji kodyfikacyjnej prawa cywilnego. Do zbycia udziałów w nieruchomości rolnej, zniesienia jej współwłasności lub działu spadku stosować się będzie przepisy nowej ustawy, co w każdym przypadku oznaczać będzie pierwokup ANR. Radykalnie ograniczona zostaje możliwość zasiedzenia nieruchomości rolnej – zgodnie z projektem zasiedzenie może nastąpić tylko na rzecz rolnika indywidualnego, i tylko wtedy, gdy jego gospodarstwo nie przekroczy 300 ha. Co ciekawe, ze względu na niespójność projektu, wyłączono niechcący możliwość zasiedzenia nieruchomości rolnej przez Skarb Państwa.

Zaskakująca jest nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nowelizacja wprowadza tak szeroką definicję legalną „nabycia nieruchomości”, że praktycznie obejmuje ona wszystkie przesunięcia majątkowe. Wprowadzono możliwość przejęcia nieruchomości rolnej przez ANR w każdym przypadku, gdy umrze jej właściciel albo wspólnik/akcjonariusz spółki będącej właścicielem nieruchomości rolnej oraz w przypadku każdego innego zdarzenia prawnego (sic!). Przejęcie ma nastąpić za zapłatą równowartości pieniężnej, którą ustala ANR. Ponieważ każdy kiedyś umiera – każda nieruchomość rolna może być w nieokreślonej perspektywie przejęta przez Skarb Państwa. Z projektu nie wynika też, co w sytuacji gdy przedmiotem zbycia lub dziedziczenia jest udział w nieruchomości rolnej. Chaotyczny charakter projektu nie wyjaśnia co dzieje się w przypadku zbycia udziału w nieruchomości, czy np. zbycie 1/100 udziału umożliwia Skarbowi Państwa pierwokup lub przejęcie całej nieruchomości.

Zdumiewające są uregulowania dotyczące spółek prawa handlowego. ANR będzie mieć prawa pierwokupu udziałów lub akcji w spółkach, które są właścicielami nieruchomości rolnej, a Agencja przed wykonaniem uprawnień będzie mieć wgląd w księgi i dokumenty spółki. Możliwość przejęcia udziałów lub akcji pojawiać się będzie w każdym przypadku ich zbycia, dziedziczenia lub podziału i przekształcenia spółki handlowej. Takie rozwiązanie sparaliżuje na dłuższą metę wszystkie spółki będące właścicielami gruntów rolnych, chyba że ich wspólnikami nie będą osoby fizyczne, a akcje lub udziały nie będą przedmiotem obrotu. Przede wszystkim jednak nowelizacja ingeruje w swobodę prowadzenia działalności gospodarczej i zasady traktatowe UE. Załóżmy że spółka akcyjna jest właścicielem 10 biurowców w centrum Warszawy i 1,5 hektarowej nieruchomości rolnej pod Warszawą. W przypadku przekształcenia spółki Skarb Państwa będzie mógł przejąć akcje w spółce, chociażby nieruchomość rolna stanowiła ułamek majątku spółki.

Tempo i częstotliwość zmian legislacyjnych w zakresie obrotu ziemią rolną uniemożliwia jakiekolwiek prognozy odnośnie wahań cen. Z pewnością przyjęcie takiej ustawy radykalnie ograniczy podaż ziemi rolnej co powinno prowadzić do istotnego wzrostu cen. Z drugiej strony szereg przewidywanych ograniczeń w obrocie i administracyjna regulacja rynku ograniczy liczbę transakcji ze względu na trudności w dalszym obrocie oraz ryzyko uznaniowych działań Skarbu Państwa, który otrzyma instrument do nieskrępowanego wywłaszczania osób fizycznych i spółek. Należy liczyć się ze wzrostem czynszów dzierżawnych, skoro dzierżawa ma być podstawową formą gospodarowania zasobem Skarbu Państwa. Docelowo spodziewać należy się stagnacji na rynku nieruchomości rolnych i pojawienia się istotnych barier dla tych rolników indywidualnych, którzy zgromadzili fundusze i chcieliby dalej rozwijać i obszarowo swoje gospodarstwa. Również młodzi rolnicy sygnalizują istnienie poważnych barier w stworzeniu nowoczesnych gospodarstw, których rozwój jest niemożliwy bez możliwości nabycia ziemi.

Do czasu wejścia w życie nowej ustawy można spodziewać się szeregu przekształceń w spółkach będących właścicielami nieruchomości rolnych i optymalizacja formy prowadzenia działalności pod kątem nowych przepisów.

Słusznie poddano krytyce ustawę z sierpnia 2015 roku jako niekonstytucyjną i sprzeczną z prawem unijnym ze względu na zbyt daleko idące ograniczenia w obrocie oraz pozbawienie uprawnień spadkobierców dawnych właścicieli. Większość tych rozwiązań została utrzymana, chociaż paradoksalnie całkowity zakaz sprzedaży ziemi może obronić się przed Trybunałem UE w Luksemburgu, przynajmniej jeśli chodzi o zarzut dyskryminacji podmiotów zagranicznych. Zaskakują natomiast proponowane zmiany w kodeksie cywilnym oraz istotne rozszerzenie uprawnień ANR w zakresie przejmowania prywatnych nieruchomości i spółek prawa handlowego. Nie wiadomo czy takie narzędzia zostaną użyte do renacjonalizacji ziemi znajdującej się w posiadaniu zagranicznych spółek i w jakiej skali. Na obecnym etapie zaawansowania prac legislacyjnych trudno omówić konstytucyjność proponowanych rozwiązań.

Komentowany projekt ustawy praktycznie zlikwiduje obrót nieruchomościami rolnymi, co wydaje się zgodne z założeniami ustawodawcy. Czas pokaże czy tak daleko idące ograniczenia polepszą sytuację gospodarstw, szczególnie tych nastawionych na rozwój. Odrębną kwestią jest przyznanie ANR nowych uprawnień w przejmowaniu prywatnych gruntów i spółek prawa handlowego. Takie narzędzia wykraczają daleko poza dotychczasową rolę regulatora i z tego punktu widzenia budzą wątpliwości natury konstytucyjnej.

adwokat Tomasz Przybecki, specjalizuje się w prawie rolnym i prawie nieruchomości

Kancelaria PRZYBECKI

Zasiedzenie gruntu rolnego – pozytywne postanowienie sądu

Po przeprowadzeniu rozprawy i przesłuchaniu świadków sąd rejonowy wydał postanowienie w którym uwzględnił wniosek kancelarii i stwierdził nabycie gruntu rolnego przez zasiedzenie na rzecz klienta kancelarii. Sąd podzielił argumentację, że grunt znajdował się w samoistnym posiadaniu klienta, a okres posiadania wynosił ponad 30 lat. W tym przypadku zasiedzenie okazało się jedynym sposobem na uregulowanie stosunków spadkowych, które ze względu na wcześniejszy wadliwy testament nie były zgodne z intencją spadkodawcy.

Zwrot zespołów parkowo-pałacowych – nowe sprawy

Kancelaria zainicjowała dwa nowe postępowania administracyjne zmierzające do uznania, że zespoły parkowo-pałacowe w województwie kujawsko-pomorskim oraz południowej Wielkopolsce nie podpadały pod działanie dekretu o przeprowadzeniu reformy rolnej. Kilkumiesięczne działania prawników kancelarii pozwoliły na skompletowanie niezbędnych dokumentów, kwerendę w archiwach i przygotowanie wniosków do wojewody. Celem obu postępowań jest wykazanie, że oba zespoły parkowo-pałacowe nie mogły być wykorzystywane na cele reformy rolnej i pełniły funkcję wyłącznie rezydencjonalną. Uzyskanie pozytywnej decyzji administracyjnej otworzy klientom kancelarii drogę do zwrotu obiektów w naturze lub odszkodowania.

Ustawa o ochronie ziemi – książkowy przykład psucia prawa

W dniu 25 czerwca 2015 Sejm przyjął ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw nazywaną przez jej stronników „ustawą o ochronie ziemi”. Za projektem głosowali posłowie wszystkich klubów, choć jej treść oraz przebieg procesu legislacyjnego dalekie są od standardów dobrej legislacji.

W ustawie zmieniono m.in. dotychczasowe zasady nabywania i zbywania nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Wprowadzono między innymi obligatoryjny 10 letni zakaz odsprzedaży nieruchomości nabytych od Agencji, zakaz obciążania ich hipoteką oraz szereg dalszych ograniczeń, prowadzących do zamrożenia wtórnego rynku nieruchomości rolnych. Przede wszystkim jednak ustawa odbiera prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości od ANR byłym właścicielom nieruchomości przejętych przez Skarb Państwa w ramach reformy rolnej. Projekt ustawy zakładał również utworzenie rejestru nieruchomości rolnych i przymusowe pośrednictwo Agencji przy sprzedaży, z czego zrezygnowano jednak na samym końcu.

Od początku prac legislacyjnych proponowane zapisy były stanowczo krytykowane w opiniach wydanych przez Biuro Studiów i Analiz Sądu Najwyższego, Prokuratora Generalnego, Krajową Radę Notarialną oraz Biuro Analiz Sejmowych. Proponowanym zmianom zarzucano niezgodność z Konstytucją, głównie ze względu na ograniczenia godzące w istotę prawa własności, jak również sprzeczność z prawem UE polegającą na naruszeniu swobody przepływu kapitału. Pomimo krytycznych uwag w ustawie zachowano znaczną część kontrowersyjnych rozwiązań.

Znajdujące się w ustawie rygorystyczne ograniczenia w zakresie rozporządzania i korzystania z nieruchomości istotnie wydają się naruszać konstytucyjnie gwarantowaną ochronę prawa własności. Przyjęte rozwiązania umożliwiają Agencji Nieruchomości Rolnych znaczącą kontrolę nad nieruchomościami stanowiącymi własność osób prywatnych i są wyraźnym krokiem w tył jeśli chodzi o swobodę obrotu nieruchomościami. Ponadto wątpliwości budzi sam tryb uchwalenia ustawy, gdzie na końcowym etapie wprowadzono zapisy całkowicie zmieniające sens i cel projektu.

Z punktu widzenia licznych klientów kancelarii najbardziej kontrowersyjnym posunięciem jest całkowite i definitywne zlikwidowanie ustawowego prawa pierwszeństwa nabycia dla spadkobierców przedwojennych właścicieli. Uprawnienie to funkcjonowało nieprzerwanie od 1999 roku i umożliwiało wykup gruntów rolnych należących do przedwojennych majątków. Spadkobiercy dawnych właścicieli nie dostawali nic za darmo, ale przynajmniej mieli możliwość pozyskania gruntów uprawnych zlokalizowanych w pobliżu zespołów pałacowo-parkowych należących do rodziny. Niestety pod pozorem „ochrony” polskiej ziemi zlikwidowano nawet tę namiastkę reprywatyzacji, na czym z pewnością skorzystają dzierżawcy wielohektarowych gospodarstw. Dzierżawcy zachowali bowiem prawo pierwszeństwo nabycia i mają nieograniczone możliwości poszerzania swego stanu posiadania. Pozbawienie ziemian pierwszeństwa nabycia z pewnością będzie przedmiotem postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym, jednak do tego czasu na rynku nieruchomości rolnych może dojść do nieodwracalnych zmian.

W ocenie prawników kancelarii nie został natomiast osiągnięty deklarowany cel ustawy, ponieważ nadal możliwy będzie zakup gruntów rolnych przez podmioty zagraniczne.

[UPDATE 1-07-2015]

Mec. Przybecki wziął udział w dyskusji w 1. Programie Polskiego Radia na temat nowej ustawy. Materiał do odsłuchania tutaj.

Zasiedzenie gruntów rolnych – kolejna sprawa

Kancelaria przyjęła kolejną sprawę o zasiedzenie. Tym razem żądanie wniosku dotyczy nabycia własności przez zasiedzenie gruntu rolnego, na którym klient kancelarii od wielu lat prowadzi produkcję rolną. W tej chwili trwa kompletowanie materiału dowodowego i odpowiednie pomiary geodezyjne. Wniosek o zasiedzenie zostanie złożony w sądzie w najbliższych tygodniach.

Grunty rolne – wykup

Kancelaria rozpoczęła współprace z nowymi klientami – spadkobiercami dawnych właścicieli gruntów rolnych w okolicach Poznania. Wsparcie prawne przez nas udzielane dotyczy procedury wykupu gruntów do Agencji Nieruchomości Rolnych, pozyskania finansowania i prowadzenia rozmów z dzierżawcami terenów.

Grunty rolne – finalizacja transakcji

Po wielomiesięcznych negocjacjach i szeregu umów notarialnych udało się sfinalizować skomplikowaną transakcję, której przedmiotem są grunty rolne nabyte od Agencji Nieruchomości Rolnych przez spadkobierców byłych właścicieli ziemskich w ramach prawa pierwszeństwa nabycia. Zagwarantowanie bezpieczeństwa prawnego klientom kancelarii oraz optymalizacja podatkowa transakcji wymagały wielu analiz i pracy koncepcyjnej, dzięki którym udało się zminimalizować ryzyka prawne i ekonomiczne.

Reprywatyzacja – postępowania przed wojewodą

Kancelaria opracowała i złożyła do wojewody wielkopolskiego wnioski dotyczące trzech zespołów parkowo-pałacowych. Celem wszczętych postępowań jest uzyskanie decyzji administracyjnej stwierdzającej, że część rezydencjonalna dawnych majątków ziemskich nie podpadała pod przepisy dekretu o przeprowadzeniu reformy rolnej. Uzyskanie pozytywnych decyzji umożliwia rozpoczęcie starań o wpis dawnych właścicieli do księgi wieczystej.

Zwrot obrazów - prawomocny wyrok